Pisząc o Albanii pod kątem inwestowania tam, muszę wspomnieć nieco więcej na temat kultury i historii tego kraju.
O ile Hiszpania jest nam Polakom dość bliska kulturowo pod względem np. religii, czy też przynależności do Unii Europejskiej, o tyle Albania, to zupełnie inna bajka.
Zarówno Albania jak i Hiszpania charakteryzuje się dużą ilością dni słonecznych – jest ich w Albanii około 290.
Z drugiej jednak strony, biorąc pod uwagę ustrój, my Polacy, jesteśmy w pewnym sensie bliżsi Albańczykom jako naród, który doświadczył reżimu komunistycznego.
Będąc w Albanii, często słyszałam od lokalnej ludności, że jesteśmy podobni i darzono nas przez to większą sympatią niż inne narodowości pochodzące z Europy Zachodniej.
Albania ze względu na położenie geograficzne ma dostęp do dwóch mórz: Adriatyckiego i Jońskiego.
Nie wiem, dlaczego zanim tam pojechałam, spodziewałam się zobaczyć plaże podobne do tych, które widziałam w Bułgarii czy też na Krymie. Od razu zaznaczę, że nie zwiedziłam całej Albanii, lecz tylko okolice Sarandy. Okazało się, że woda jest krystaliczna a plaże bajkowe. Szczególnie piękne spotkaliśmy w okolicy miejscowości Ksamil. Choć podobno w sezonie, było tam bardzo tłoczno a my mieliśmy to szczęście, że byliśmy tam we wrześniu, kiedy plaże są już mniej oblegane.
Pierwsza dość istotna różnica w stosunku do Polski czy też Hiszpanii, to kwestia religii.
W Albanii dominuje islam, aż 64% ludności to muzułmanie, 17% wyznawcy prawosławia a 13% katolicy.
Religia przetrwała, mimo iż w przez kilka dziesięcioleci Albania była pod rządami Envera Hoxha, który narzucił ateizm państwowy, co oznaczało, że praktyka religijna była zakazana i potępiana.
Nikt jednak się z nią nie obnosi, a ludność kilku wyznań, żyje zgodnie razem, w obrębie nawet niezbyt dużej miejscowości. Od Przewodnika słyszałam, że zdarzają się małżeństwa mieszane, gdzie w rodzinie obchodzone są święta zarówno jednego jak i drugiego wyznania.
W Sarandzie widzieliśmy zarówno meczety skąd słychać było nawołujących do modlitwy muezzinów, jak i kościół katolicki, gdzie odbywał się ślub.
Mimo wszystko musimy zdawać sobie sprawę, że dominujący islam wiąże się z odmiennymi od naszej kultury obyczajami, co dla niektórych naszych rodaków może być trudne do zaakceptowania, z uwagi na dość małą tolerancję dla różnorodności w naszym kraju.
Inwestowanie w nieruchomości w Albanii – koszty życia i ceny najmu
Dla celów tej publikacji porównałam koszty życia w Albanii do kosztów w Polsce i Hiszpanii.
Jak widać Albania wypada korzystniej a wpływ na to ma koszt wynajmu mieszkania, który na ten moment jest dużo korzystniejszy dla najemcy w Albanii niż w Polsce czy Hiszpanii.
A że, każdy kij ma dwa końce, to inaczej sprawa się ma dla wynajmującego.
Za tym idą też ceny najmu krótkoterminowego, gdzie w Krakowie w sezonie (lipiec) wynajmujący zapłaci około 50% drożej niż w tym samym terminie w Sarandzie, nie mówiąc o miastach nad Bałtykiem, gdzie ceny będą o 100% wyższe.
Z tych obliczeń również wynika, że o ile turysta wybierając się do Albanii będzie zadowolony z niższych kosztów noclegu w porównaniu do wakacji nad naszym rodzimym Bałtykiem, o tyle dla właściciela nieruchomości – kalkulacja będzie już mniej atrakcyjna.
Produkty spożywcze są porównywalne do cen w Polsce, z tym, że widać dużą różnicę pomiędzy cenami produktów lokalnych a importowanych, na niekorzyść tych drugich.
Muszę przyznać, iż byłam zdziwiona cenami w restauracjach, po tym jak słyszałam, że Albania jest tania i można tam zjeść taniej niż w Polsce, gdyż szczerze mówiąc nie zauważyłam tego.
Być może ceny w kurortach są już dostosowane pod turystów i gdzie indziej, można zjeść taniej, ale przy ocenie opłacalności inwestowania w nieruchomości pod uwagę brałam miejsca, gdzie nieruchomości są ulokowane.
Inwestowanie w nieruchomości w Albanii a podatki
Działalność gospodarcza jest opodatkowana od obrotu powyżej 36 000 Euro.
Do tej kwoty podatek wynosi O%.
Podobno niewiele firm przekracza ten próg, stąd niewiele też płaci podatki.
Obrót powyżej 36.000 do 57.500 EUR jest opodatkowany podatkiem w wysokości 5%.
Średnia pensja w Albanii wynosi 500 Euro miesięcznie, a minimalna 242 EUR.
Nasz Przewodnik, który prowadzi swoją działalność w Albanii, nawet za bardzo nie potrafił określić jakie są progi podatkowe, gdyż zdając sobie sprawę z wysokości progu w porównaniu do zarobków, w ogóle o tym nie myśli. Choć, z drugiej strony, ceny wycieczek są zbliżone do europejskich.
Podatek od osób fizycznych wynosi 23%.
Ubezpieczenie społeczne- 24.5%.
Podatek od zysków kapitałowych :15% (między innymi przychody z najmu dla firmy)
VAT – 20% (od obrotu powyżej 80.645 EUR, nie ma zastosowania do transakcji w obrocie nieruchomości VAT
Podatek od zysków kapitałowych 15% jest płacony od sprzedaży nieruchomości.
Transakcje dotyczące nieruchomości są wyłączone z podatku VAT.
Podatek od tytułu własności:
Podatek rejestracyjny od nowych nieruchomości – 6 Euro/m2
Podatek od nieruchomości jest ustalony w zależności od lokalnych przepisów, np. w Tiranie wynosi 2,1 Euro/mkw, w innych miastach, kwota może się różnić.
Podatek zostaje podwojony w przypadku każdej drugiej lub kolejnej nieruchomości mieszkalnej będącej własnością osób fizycznych.
Prawo albańskie nie rozróżnia rezydentów i nierezydentów.
Dochód z najmu jest opodatkowany w wysokości 15% dochodu z najmu brutto.
Za rezydenta uważa się każdą osobę, która mieszka w Albanii dłużej niż 186 dni w okresie 365 dni, bez względu na to, czy pobyt ma charakter ciągły czy nie.
W Albanii nie ma specjalnych restrykcji, jeśli chodzi o zakupy dokonywane przez cudzoziemców. Cudzoziemcy nie mogą jedynie kupować gruntów.
Ceny nieruchomości w Albanii
Do pewnego czasu, kiedy rynek nieruchomości był w Albanii zupełnie dziewiczy, można było w bardzo atrakcyjnej cenie kupić nieruchomość wprost od właściciela.
W tym momencie na rynek wkroczyli już pośrednicy, w tym bardzo dużo agencji prowadzonych przez naszych rodaków i w konsekwencji ceny znacznie poszły w górę.
Wciąż są one jednak atrakcyjne, ale należy wziąć pod uwagę pewne ryzyka związane z dopiero co raczkującym rynkiem. Między innymi:
- W przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym a tym bardziej gdy inwestycja jest dopiero w planach, musimy zdawać sobie sprawę, że w Albanii nie ma takich uregulowań prawnych jak np. w Polsce czy Hiszpanii i nasze pieniądze, które wpłacamy za zakup, wędrują wprost na rachunek dewelopera. Co oznacza, że w przypadku problemów (bankructwa), najprawdopodobniej ich nie odzyskamy. Od pośredników usłyszycie na pewno, że takie historie się nie zdarzają, że Albańczycy dbają bardzo o swoją reputację i opinię, a także, że budowa postępuje bardzo szybko i to kwestia kilku miesięcy, kiedy będziecie odbierać klucze. To wszystko może być prawdą. Ale mimo wszystko zachowałabym ostrożność, bo wiadomo, że nikt nie powie nic złego, jeśli wszystko idzie zgodnie z planem. Ale co w sytuacji, jeśli plany się posypią, nawet niezależnie do dobrych chęci dewelopera? Na bardziej dojrzałych rynkach, wpłaty są wpłacane na rachunek powierniczy a deweloper otrzymuje je, po ukończeniu określonych etapów budowy.
- Wiele budów w Albanii powstawało zanim uzyskano na nie pozwolenie i jest w związku z tym dość spory bałagan. Słyszy się historie o wyburzaniu już stojących budynków, gdyż zostały wybudowane nielegalnie.
- Zastanawiająca jest też kwestia przepisów, jeśli chodzi o odległości budynków od innych. W Sarandzie widoczne są budowy, które powstały w bardzo niewielkiej odległości, zasłaniając cały widok z okien sąsiadującego budynku.
- Należy również pamiętać, że Albania jest dość aktywna sejsmicznie. 26 listopada 2019 roku odnotowano trzęsienie ziemi, którego epicentrum znalazło się 7 km od albańskiego portu Durrës. Zawaliły się tam dwa hotele i dwa apartamentowce. W Kodër-Thumanëzawaleniu uległy cztery budynki.
Duże ryzyko często oznacza duże zyski. Wraz z planowanym wejściem do Unii Europejskiej i rozwojem turystyki możemy oczekiwać tam hossy na rynku mieszkaniowym. Analitycy przewidują, że wartość 1 mkw. w nowych inwestycjach w Tiranie, stolicy kraju, będzie rosła nawet do 30 proc. w skali roku. Już teraz porównując ceny sprzed kilku lat, kiedy nieruchomości w Albanii można było kupić nawet za 600 euro za mkw w nowych inwestycjach, zauważymy wzrost. Obecnie ceny np. w Sarandzie zaczynają się od 1000-1200 euro za mkw.
W porównaniu do Hiszpanii, gdzie obecnie ceny kształtują się na poziomie 3000-4000 euro za mkw, Albania jest pod tym względem atrakcyjniejsza.
Podsumowanie
W przypadku Albanii pewniejszy zysk uzyskamy ze wzrostu wartości nieruchomości niż z wynajmu. Jak pisałam powyżej, ceny noclegów są dużo niższe niż porównywalne w Hiszpanii czy Włoszech, a prawdziwy sezon trwa w zasadzie dwa miesiące w roku.
Podsumowując, Albania jest na pewno rynkiem o dużym potencjale, jeśli chodzi o nieruchomości.
W porównaniu do innych krajów, inwestycje tam obarczone są jednak ryzykiem.
Na pewno znajdzie swoich amatorów wśród inwestorów, którzy lubią pewien stopień adrenaliny, a podjęte ryzyko, może zostać wynagrodzone sporymi zyskami w dłuższym okresie lub realizując tak zwany flip na rynku pierwotnym (rodzaje i sposoby inwestowania opisałam w moim e-booku, który można pobrać na stronie.
