Najważniejsze w każdym biznesie, a szczególnie w inwestowaniu, jest obserwowanie rynku i szybkie reagowanie na zmiany. Dlatego gdy nadeszła pandemia, nie czekałam na rozwój sytuacji i zdecydowałam się na przejście z kilkoma mieszkaniami na najem długoterminowy. Szybka reakcja zapewniła mi ciągłość wynajmu, z czym mieli problemy ci, którzy zwlekali z decyzją.
Kiedy okazało się, że w Krakowie (w innych dużych miastach jest podobnie) coraz trudniej o mieszkanie pod inwestycje, zainteresowałam się inwestowaniem w nieruchomości za granicą.
Aby zrozumieć na czym polega inwestowanie w nieruchomości, trzeba wiedzieć jakie możliwości zwrotu z inwestycji oferuje nam ta forma lokowania naszego kapitału.
Inwwestowanie w nieruchomości – ZAKUP Z ZAMIAREM SPRZEDAŻY
Najprostsza forma to zakup nieruchomości i oczekiwanie na wzrost cen, ale osobiście polecam bardziej aktywne formy inwestowania. Mam na myśli tak zwany flip, czyli kupno mieszkania w atrakcyjnej cenie, podniesienie jego wartości, a następnie sprzedaż. Najpopularniejsze rodzaje flipów to:
- Flip na rynku wtórnym
Cały trud w tym przypadku polega na wyszukiwaniu nieruchomości, których stan techniczny wymaga poprawy lub standard jest bardzo podstawowy. Najlepiej takich, których zaletą jest dobrze skomunikowana lokalizacja (bliskość szkoły, sklepów, przychodni, przystanku autobusowego, darmowego parkingu).
Czym niższa będzie cena zakupu takiego mieszkania, tym większa szansa na zysk z tej inwestycji. Zawsze zwracajcie uwagę na mierzalne i porównywalne parametry inwestycji takie jak:
- lokalizacja – od tego powinniście zacząć, gdyż cena za m kw. mieszkania jest istotna, szczególnie w Polsce.
- cena za m kw. jest naturalnie niższa przy większych metrażach, a wyższa – przy mniejszych. Stąd horrendalne ceny tzw. mikro kawalerek, które angażowały mniejszy kapitał, ale mogły dać wyższą stopę zwrotu. W końcu doszło już do pewnego rodzaju absurdu, kiedy za mieszkanie wielkości windy, trzeba było zapłacić tyle, co za dom poza miastem;
- liczba sypialni i łazienek (istotne na rynkach zachodnich);
- metraż całkowity, ale też metraż balkonu czy ogrodu.
Polecam mieszkania z możliwością wyjścia na zewnątrz (balkon, taras, ogród). Ostatnia sytuacja z pandemią pokazała, że takie mieszkania sprzedawały się lepiej i za wyższą cenę, bo popyt na nie wzrósł.
- Flip na rynku pierwotnym
W tym przypadku inwestor kupuje mieszkanie na etapie budowy, a następnie sprzedaje je, gdy jest już gotowe.
Zalety takiego rozwiązania:
- kupujecie mieszkanie od dewelopera i podpisujecie umowę deweloperską, która zabezpiecza Was pod wieloma względami (minimalizuje ryzyko finansowe, rękojmia dotycząca ewentualnych wad fizycznych);
- korzystny harmonogram płatności (na początku płaci się jakiś procent całkowitej ceny a reszta rozbita jest na raty);
- na etapie budowy możecie wprowadzić pewne zmiany w rozkładzie pomieszczeń, instalacji (tzw. zmiany lokatorskie);
- remont nie wymaga takiego zaangażowania i może być wykonany szybciej (nawet krawcowa woli szyć ubranie od początku, niż przerabiać coś, co uszył ktoś inny). Oczywiście zdarza się kupić nieruchomość na rynku wtórnym, która nie wymaga wielu zmian, aby mogła być wystawiona na sprzedaż i wtedy sytuacja wygląda inaczej;
- szybciej możecie korzystać z nieruchomości, sprzedać ją lub wynająć.
W przypadku inwestycji zagranicznych zawsze warto sprawdzić, jakie warunki oferują deweloperzy w danym kraju. Przede wszystkim należy upewnić się, zanim staniecie się właścicielami nieruchomości, czy Wasze pieniądze są w jakikolwiek sposób zabezpieczone(rachunek powierniczy).
Inwestowanie w nieruchomości – ZAKUP Z ZAMIAREM WYNAJMU
W zależności od Waszych preferencji możecie zdecydować się na różne rodzaje najmu. Każdy z nich będzie miał różny wpływ na:
- poziom zysku, jaki osiągniecie,
- zaangażowanie (w postaci Waszego czasu),
- opłaty i podatki, jakie będziecie płacić.
- Najem krótkoterminowy
Najem krótkoterminowy to wynajem mieszkań i domów na doby, w systemie przypominającym pobyt w hotelu. Inaczej mówiąc jest to wynajmowanie nieruchomości od osoby prywatnej lub firmy na jedną, kilka nocy, czasem tygodni. To, jak długo może trwać najem krótkoterminowy, nie jest jasno określone. Mój doradca podatkowy twierdzi, iż jednorazowy pobyt nie powinien przekraczać 5 dni, a ja znalazłam informację, że może trwać do 30 dni.
- Najem długoterminowy
Najem długoterminowy to rozwiązanie, które przewiduje zawarcie umowy pomiędzy wynajmującym a najemcą na dłuższy okres w celu zabezpieczenia interesów obu stron. Dla wynajmujących to gwarancja, że jeśli zdecydują się na najem, nie będą musieli martwić się o własne lokum. Dla najemcy to z kolei zapewnienie stałego źródła dochodu. Generalnie rzecz biorąc, mamy 2 rodzaje umów najmu długoterminowego:
- Umowa na czas określony, zwykle na 12 miesięcy. Jest to najbardziej powszechny rodzaj umowy najmu długoterminowego. Zabezpiecza stabilność i ciągłość obu stronom i nie wymaga wypowiedzenia, gdyż traci ważność wraz z upłynięciem określonego w umowie okresu. Może być rozwiązana, ale tylko w szczególnych przypadkach, gdy np. któraś ze stron nie przestrzega zasad najmu opisanych w umowie.
- Umowa na czas nieokreślony, w której czas trwania umowy nie jest określony, a jedynie okres jej wypowiedzenia. Aby wpisać w umowę poprawny okres wypowiedzenia, należy zapoznać się z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa. Taka umowa daje nam większą elastyczność, ale też wiąże się z większym ryzykiem szybszego rozwiązania umowy i konieczności znalezienia nowego najemcy.
- Najem mieszany
W miejscowościach, gdzie są uczelnie i studenci, dość popularny jest najem mieszany. Polega on na tym, że przez część roku (najczęściej od października do czerwca) mieszkanie jest wynajmowane długoterminowo, a w czasie wakacji – krótkoterminowo, np. turystom odwiedzającym miasto. Jest to dość bezpieczne rozwiązanie, gdyż zapewnia ciągłe obłożenie i stały przychód przez cały rok.
Jak inwestować w nieruchomości – podsumowanie
Jak widać, kupując mieszkanie mamy dość sporo możliwości zarobienia na nim. Ważne jest dobre rozeznanie na rynku i szybkie reagowanie. Nic nie jest stałe i warto aktualizować swoją wiedzę, sprawdzać informacje aby nie wpaść w pułapkę braku pokory aby tylko nakarmić swoje ego.
Mimo tego, że krążą pewne stwierdzenia powtarzane przez, nie do końca świadomych inwestorów, takie jak:
„Na nieruchomościach nie da się stracić. Cokolwiek zrobisz, będzie dobrze”.
„Na najmie krótkoterminowym zawsze zarobisz więcej niż na długoterminowym”
A czasem i takie:
„Najem krótkoterminowy to samograj. Możesz leżeć pod palmą i przeliczać gotówkę”.
Moja rada jest taka, aby nie wierzyć w to, co mówią wszyscy. Najczęściej po prostu powtarzają gdzieś usłyszane historie, gdyż chcą uchodzić za ekspertów w wielu dziedzinach. Najpewniej też, znają się doskonale na piłce nożnej i na produkcji sera.
Życzę tylko dobrych wyborów i zapraszam do śledzenia mojego bloga.
